Ingin lebih banyak cerita pasar perumahan dari Lance Lambert Klub Resi di kotak masukmu? Berlangganan ke ResiClub buletin.
Kembali pada akhir musim panas, itu Tingkat pengangguran di AS melonjak menjadi 4,3 persen dalam pembacaan bulan Juli yang dirilis pada bulan Agustus – relatif terhadap siklus terendah 3,4% pada bulan April 2023. Memerintah Sendirianpasar keuangan yang tidak jelas. Sebagai tanggapannya, pasar menurunkan prospek ekonomi mereka, sehingga memberikan tekanan pada imbal hasil jangka panjang dan suku bunga hipotek. Akibatnya, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun, seperti yang dilacak oleh Mortgage News Daily, mencapai level terendah dalam 16 bulan sebesar 6,11% pada 11 September 2024.
Namun, kegelisahan ekonomi tersebut segera memudar karena tingkat pengangguran pada bulan September dan Oktober turun lagi menjadi 4,1%. Ketika kekhawatiran akan potensi gangguan pasar tenaga kerja mereda, imbal hasil dan suku bunga jangka panjang kembali naik, mendorong rata-rata hipotek tetap 30 tahun menjadi lebih tinggi. 6,93% mulai tanggal 25 November.
Hal ini menimbulkan pertanyaan: Bagaimana jika ada sesuatu yang dapat menurunkan suku bunga hipotek?
Berdasarkan data terkini, faktor utama yang perlu diperhatikan ke depannya adalah pasar tenaga kerja. Seperti yang kami catat pada musim panas ini, skenario dimana tingkat pengangguran meningkat lebih dari perkiraan juga merupakan skenario dimana suku bunga hipotek kemungkinan besar akan mengalami penurunan paling besar.
Imbal hasil jangka panjang, seperti imbal hasil Treasury 10 tahun, dan suku bunga hipotek tidak secara langsung ditentukan oleh kebijakan suku bunga jangka pendek The Fed. Sebaliknya, suku bunga jangka panjang sangat dipengaruhi oleh ekspektasi investor terhadap kondisi perekonomian di masa depan, termasuk pasar tenaga kerja, pertumbuhan ekonomi, inflasi, dan kebijakan Fed.
Untuk mengetahui ke mana arah suku bunga jangka panjang, perhatikan komponen-komponennya Jangka Waktu Ganda Bullseye Bank Sentral Federal dan bagaimana mereka berubah.
Saat ini, tingkat pengangguran AS (4,1%) berada dalam sasaran Mandat Ganda The Fed, sedangkan tingkat inflasi (2,6%) berada sedikit di luar sasaran Mandat Ganda The Fed.
Secara regional, tingkat pengangguran masih di bawah 5,0% – tolok ukur tradisional untuk lapangan kerja penuh – di 46 negara bagian, dengan pengecualian Nevada (5,7%), California (5,4%), Illinois (5,3%) dan Kentucky (5,0%) ).
Bagaimana The Fed melihat gambaran perekonomian saat ini?
“Saya pikir perekonomian berada dalam posisi yang baik,” Gubernur Federal Reserve Lisa Cook katanya saat berbicara di Universitas Virginia pekan lalumencatat bahwa, meskipun inflasi inti masih sedikit meningkat, inflasi telah turun dari puncaknya pada tahun 2022 dan tingkat pengangguran masih rendah. “Pertumbuhan ekonomi sangat kuat tahun ini dan saya memperkirakan ekspansi akan terus berlanjut,” tambah Cook. “Ke depan, saya tetap yakin bahwa inflasi bergerak secara berkelanjutan menuju target (inflasi) kami sebesar 2,0%, meskipun jalurnya terkadang bergelombang.” Sementara itu, saya melihat risiko ketenagakerjaan cenderung menurun, namun risiko tersebut tampaknya telah mereda dalam beberapa bulan terakhir.”
Namun, Cook mencatat bahwa pengangguran adalah hal yang harus diperhatikan. “Tren yang lebih luas yang saya lihat adalah pertumbuhan lapangan kerja nasional solid, namun mungkin tidak cukup kuat untuk menjaga tingkat pengangguran pada tingkat rendah saat ini,” kata Cook. “Pekerjaan bersih sepanjang tahun ini sedikit di bawah perkiraan yang oleh para ekonom disebut sebagai laju impas, atau tingkat perekrutan yang diperlukan untuk menjaga tingkat pengangguran tetap konstan, ketika perubahan dalam jumlah angkatan kerja juga diperhitungkan.
Jika pasar tenaga kerja semakin melemah dan pengangguran meningkat, hal ini dapat memberikan tekanan pada suku bunga hipotek. Terlepas dari pelemahan lebih lanjut di pasar tenaga kerja, cara lain untuk menurunkan suku bunga hipotek adalah jika volatilitas di pasar keuangan mereda dan penyebarannya antara imbal hasil Treasury 10 tahun dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun—saat ini sebesar 263 basis poin (bps) – menyempit ke rata-rata historis sebesar 175 bps. Rata-rata suku bunga hipotek tetap selama 30 tahun, yang saat ini sebesar 6,93%, akan menjadi 6,05% saat ini jika selisihnya sepenuhnya ditekan ke rata-rata historisnya.
