Rumah-rumah di Spanyol gagal dalam efisiensi energi. Data dari Institute for Energy Diversification and Saving (IDAE) menunjukkan bahwa 80% rumah di negara ini memiliki peringkat kinerja energi yang rendah. Meskipun hipotek dan pinjaman ramah lingkungan—yang dirancang untuk mendukung keberlanjutan energi rumah tangga—dapat mendorong transformasi ini, produk keuangan ini masih belum berkembang pesat. Salah satu alasannya adalah bahwa suku bunga hipotek hijau turun lebih lambat dibandingkan dengan pasar umum: sementara Euribor telah turun sebesar 0,91% (dari Agustus 2023 ke bulan yang sama tahun 2024), suku bunga hipotek Hijau hanya mengalami penurunan sebesar 0,91% (dari Agustus 2023 hingga bulan yang sama tahun 2024). turun 0,41% (dari 5,15% pada September 2023 menjadi 4,74% saat ini). Kesenjangan ini membuat konsumen enggan, yang tidak melihat manfaat ekonomi yang jelas dalam memilih jenis hipotek ini, sehingga memperlambat penerapan utang ramah lingkungan dan, oleh karena itu, tidak mendorong pembelian rumah dengan kriteria keberlanjutan.
Hal ini merupakan salah satu kesimpulan yang dicapai oleh Studi V Green Finance yang dilakukan oleh Asosiasi Pengguna Keuangan (ASUFIN), yang juga menunjukkan bahwa manfaat hipotek ramah lingkungan tidak diketahui oleh masyarakat. Oleh karena itu, persepsi konsumen terhadap biaya yang terkait tidak jauh berbeda dengan persepsi mereka terhadap hipotek biasa. Peneliti yang membuat laporan tersebut, Antonio Gallardo Sánchez, menjelaskan bahwa “manfaat yang diberikan bank sangat sedikit dan terkadang tidak ada perbedaan nyata dibandingkan dengan produk pasar lainnya.” Bahkan disebutkan bahwa beberapa hipotek tradisional ternyata lebih menguntungkan daripada hipotek ramah lingkungan, sehingga menambah kompleksitas keputusan konsumen. “Apresiasi terhadap kurangnya nilai tambah membuat calon pembeli enggan memilih hipotek ramah lingkungan,” alasannya.
“Bank menganggap bahwa ini bukanlah pasar dengan permintaan yang luas dan perbedaan biaya saat ini dapat ditutupi, terutama dengan subsidi atau pengurangan pajak,” penulis studi tersebut menekankan. “Tidak ada persepsi mengenai perbedaan atau faktor mendasar yang membenarkan penggunaan produk-produk ini,” jelasnya, yang menunjukkan bahwa daya tarik faktor ramah lingkungan mungkin “lebih merupakan masalah pemasaran daripada kenyataan nyata.”
Di satu sisi, terdapat permasalahan karena tidak semua rumah dianggap cukup hemat energi untuk dibiayai dengan hipotek ramah lingkungan. Permohonan pembiayaan dengan pinjaman jenis ini harus melewati filter pertama agar properti tersebut dianggap memiliki tingkat efisiensi energi tertentu. Kriteria tertinggi adalah A dan B, lalu naik ke G. Kemudian, bonus diterapkan (BBVA menawarkan bonus 1% pada tingkat bunga nominal jika rumah mencapai efisiensi A atau B). Namun rumah seperti ini harus sangat baru dan karenanya lebih mahal; Anda harus meminta lebih banyak uang, yang membuat hipotek lebih mahal, yang mengurangi akses masyarakat terhadap jenis kredit ini.
Asufin mengusulkan agar hipotek hijau membiayai lebih dari 80% agar lebih menarik bagi nasabah perbankan
Terdapat juga perbedaan mencolok dalam kebijakan insentif antara berbagai jenis produk keuangan. Meskipun pinjaman kendaraan listrik memiliki insentif yang lebih luas dan kuat, dengan suku bunga yang lebih rendah, hipotek ramah lingkungan tidak mengikuti tren yang sama. “Sungguh mengejutkan bagaimana dua kebijakan yang sangat berbeda diterapkan,” komentarnya. “Bank cenderung lebih fokus dalam mempromosikan produk dengan manfaat pajak yang langsung dan nyata. Bagian terakhir yang menjelaskan kepada dewan belum ada: posisi entitas keuangan yang jujur dan transparan mengenai jenis kredit ini,” simpulnya.
Solusi yang mungkin dapat mendorong perolehan lebih banyak hipotek dengan kriteria keberlanjutan, menurut Gallardo, adalah dengan menawarkan pembiayaan awal yang lebih besar yang mencakup pembelian rumah dan renovasi yang diperlukan untuk meningkatkan efisiensi energi. “KPR ramah lingkungan, selain memberikan kondisi yang lebih baik atau sejenisnya, dapat membiayai hingga 85%, bahkan 90% dari total hipotek,” ujarnya. Langkah ini akan membuat pinjaman untuk perumahan ramah lingkungan menjadi lebih menarik bagi konsumen, sehingga akan memfasilitasi transisi energi rumah tangga Spanyol, yang dengan berlakunya Petunjuk Efisiensi Energi Bangunan dari Uni Eropa, harus mengurangi konsumsi energi mereka sebesar di minimal 16% hingga tahun 2030, dan minimal 20% hingga tahun 2033.
Hipotek hijau tetap, variabel dan campuran
Orang-orang Spanyol memiliki prioritas yang jelas ketika membeli rumah ramah lingkungan. Pertama, mereka menghargai potongan pajak, dan 38,4% responden menganggapnya sebagai faktor terpenting saat membeli properti jenis ini. Hal ini diikuti oleh kondisi hipotek terbaik (30,1%) dan beban pajak pembelian yang lebih rendah (26,2%). Hanya 5,3% masyarakat Spanyol yang mengatakan bahwa mereka tidak memerlukan insentif apa pun untuk berinvestasi pada rumah hemat energi.
Di segmen hipotek ramah lingkungan dengan suku bunga tetap, masuknya operator baru tahun ini, CaixaBank, yang menawarkan Bonus Hipotek Efisien sebesar 4,21%, menonjol. Tingkat rata-rata di segmen ini mengalami penurunan dibandingkan tahun 2023, yaitu dari 4,63% menjadi 4,18% yang berarti penurunan sebesar 0,45%.
Tawaran hipotek dengan suku bunga variabel telah diperluas, dari 9 menjadi 13 produk keuangan. Entitas seperti Banco Mediolanum telah mengubah penawaran menjadi tarif campuran, sementara operator seperti Abanca telah memasuki pasar. Secara umum terjadi peningkatan jumlah produk yang ditawarkan oleh berbagai entitas. Hal yang paling relevan di segmen hipotek ramah lingkungan ini adalah transfer penurunan suku bunga yang cepat, dengan rata-rata APR sebesar 4,86%, lebih rendah 0,77% dibandingkan tahun 2023.
Segmen KPR campuran hijau merupakan salah satu yang menghadirkan perubahan paling mencolok. Jika pada tahun 2023 Banco Santander melimpah dengan penawarannya, tahun ini ada dua operator lagi yang bergabung: Triodos Bank dan Banco Mediolanum, sehingga total penawarannya menjadi tujuh produk. Meskipun tingkat suku bunga saat ini lebih rendah, biaya hipotek ini tidak mengalami penurunan, tetap sebesar 5,19% pada tahun 2024, sedikit lebih tinggi dibandingkan 5,18% pada tahun sebelumnya.