Dari semua alasan sulitnya membayar sewa setiap bulan, apakah Anda memiliki kartel algoritma ilegal dalam daftar Anda?
Jutaan orang di seluruh Amerika Serikat membayar sewa jauh lebih tinggi dari kemampuan mereka, dan harga rumah sewa melonjak jauh lebih cepat dibandingkan pendapatan rumah tangga. Pada tahun 2022, terdapat 22,4 juta rumah tangga di AS membelanjakan lebih dari 30% pendapatannya untuk sewa dan utilitas, naik dari 20,4 juta pada tahun 2019.
Banyak dari rumah tangga ini menghadapi beban biaya yang sangat besar, dengan beban biaya tertinggi sepanjang masa yaitu 11,6 juta rumah tangga yang berjuang dengan biaya perumahan yang sangat besar. membelanjakan lebih dari separuh pendapatannya. Di Chicago, Cincinnati, Minneapolis, Virginia Beach dan Washington, D.C., harga sewa naik dari tahun ke tahun naik dengan kecepatan dua digit.
Beberapa faktor mendorong tingginya biaya sewatermasuk meningkatnya permintaan, berkurangnya pasokan unit dengan harga sewa rendah, meningkatnya biaya modal untuk pembangunan perumahan baru, dan hambatan peraturan yang membatasi pembangunan unit multikeluarga.
Namun ada faktor mengejutkan lain yang menaikkan harga sewa: tuan tanah bernegosiasi dengan bantuan teknologi. Amerika Serikat Kementerian Kehakiman menggugat perusahaan RealPage, Inc.menuduhnya menjual perangkat lunak kepada pemilik yang memungkinkan mereka menetapkan harga secara kolektif – sebuah praktik penetapan harga yang ilegal. Sebagai mantan pejabat di Departemen Antimonopoli Kementerian Kehakiman dan A profesor hukumSaya mengikuti kasus ini dengan cermat.
Bahaya penetapan harga
Komisi Perdagangan Federal mendefinisikan harga sebagai perjanjian, konspirasi, atau kombinasi antar pesaing untuk menaikkan, menetapkan, atau mempertahankan harga penjualan barang atau jasa mereka.
Perjanjian apa pun yang membatasi persaingan harga melanggar undang-undang antimonopoli. Contoh perjanjian penetapan harga mencakup kewajiban antar pesaing untuk menjaga harga tetap, menerapkan formula standar dalam menghitung harga, atau mematuhi biaya minimum atau jadwal harga.
Jadi, ketika pesaing membagikan informasi hak milik dan rahasia mengenai harga saat ini—secara langsung atau tidak langsung melalui perantara—untuk menstabilkan atau mengendalikan harga industri, mereka telah melewati batas dalam kolusi ilegal, menurut FTC. Hal serupa terjadi di sebagian besar pasar persewaan AS, klaim Departemen Kehakiman.
Satu algoritma untuk semua
Pada bulan Agustus 2024, Departemen Kehakiman dan delapan negara bagian mengajukan gugatan di pengadilan federal di North Carolina terhadap RealPage. Departemen Kehakiman menuduh perusahaan tersebut menjual perangkat lunak kepada tuan tanah yang mengumpulkan informasi non-publik dari tuan tanah pesaing dan menggunakan informasi gabungan tersebut untuk membuat rekomendasi harga.
Tuan tanah yang menggunakan perangkat lunak memasukkan harga sewa yang mereka kenakan, dan perangkat lunak tersebut mengumpulkan semua data dari pelanggan perusahaan. Algoritme perangkat lunak kemudian membuat rekomendasi mengenai biaya yang harus dibayar. Rekomendasi yang diberikan bersifat umum lebih tinggi dari harga pasar saat iniDan sebagian besar klien menerima rekomendasiyang menaikkan harga di pasar.
Bahkan jika tuan tanah mempunyai wewenang untuk menyimpang dari rekomendasi algoritma, adalah ilegal bagi tuan tanah yang bersaing untuk bersama-sama mendelegasikan aspek-aspek penting dari penetapan harga mereka ke algoritma yang sama. menurut gugatan Departemen Kehakiman. Depkeh menyatakan itu “RealPage menggantikan kompetisi dengan koordinasi. Ini menukar persatuan dengan persaingan. Hal ini melemahkan persaingan dan proses persaingan. Mereka melakukannya secara terbuka dan langsung – dan penyewa Amerika harus menanggung akibatnya.”
Kasus ini tidak biasa karena, tidak seperti kartel penetapan harga pada umumnya, pemilik menggunakan algoritma RealPage untuk secara dramatis meningkatkan kemampuan mereka untuk terlibat dalam penetapan harga. Penetapan harga secara algoritmik biasanya lebih mudah dan efisien dibandingkan jenis perilaku kartel lainnya. Perangkat lunak ini dapat dengan mudah mengumpulkan data kepemilikan dalam jumlah besar, mengoptimalkan keuntungan kartel, melacak penyimpangan harga kartel secara real-time, dan meminimalkan insentif untuk berbuat curang.
“Jauh lebih mudah untuk menetapkan harga ketika Anda mengalihkannya ke suatu algoritma berbeda dengan saat Anda berbagi amplop manila di ruangan yang dipenuhi asap,” kata Kepala Antimonopoli Departemen Kehakiman Jonathan Kanter kepada The New York Times.
Pada tahun 2022, RealPage dan berbagai manajer properti telah ditetapkan sebagai terdakwa di lebih dari 30 tuntutan hukum class action menuduh bahwa perangkat lunak RealPage digunakan untuk menetapkan harga sewa secara ilegal. Pengadilan federal cenderung bersimpati terhadap argumen semacam itu, seperti yang ditunjukkan dalam penolakan mosi untuk memberhentikan salah satu pakaian pribadi diajukan terhadap RealPage.
Dalam hal ini, pengadilan memutuskan bahwa a perjanjian penetapan harga mungkin ada sebagai masalah hukum. Tuan tanah menyediakan sistem algoritmik RealPage dengan data komersial milik mereka, mengetahui bahwa RealPage akan meminta hal yang sama dari pesaing mereka dan menggunakan semua data tersebut untuk merekomendasikan tarif sewa kepada semua pelanggan perusahaan.
Penetapan harga klasik atau keputusan berdasarkan data?
Beberapa tuan tanah tampaknya menyadari bahwa dengan membagikan informasi harga perangkat lunak rahasia kepada RealPage, mereka memfasilitasi pelacakan ilegal dan pencungkilan harga sewa. Banding Kementerian Kehakiman mengutip seorang pemilik mengomentari perangkat lunak RealPage, “Saya selalu menyukai produk ini karena algoritme Anda menggunakan data kepemilikan dari pelanggan lain untuk menyarankan harga sewa dan persyaratan. Ini adalah penetapan harga yang klasik.”
Bahkan para eksekutif RealPage sendiri sesumbar bahwa ketika pemilik secara kolektif menggunakan perangkat lunak mereka, mereka dapat menggunakan “setiap peluang yang mungkin untuk menaikkan harga“, kata pengaduan itu.
RealPage mengklaim bahwa perangkat lunaknya “ini hanya membantu pemilik membuat keputusan berdasarkan data” di pasar yang kompetitif. Perusahaan mengklaim alat-alatnya dirancang untuk mencerminkan kondisi pasar dan mengoptimalkan tingkat pemanfaatan, bukan terlibat dalam penetapan harga.
Perusahaan menggambarkan dampak dari dugaan kolusi dengan pemilik sebagai “air pasang (yang mengangkat semua kapal)..” Mungkin gambaran yang lebih baik tentang layanan mereka adalah gelombang pasang yang mengangkat semua perahu bagi mereka yang memilikinya.
Kasus Departemen Kehakiman dan kasus-kasus pribadi sedang dalam tahap awal litigasi. Jika gugatan tersebut berhasil, RealPage akan dilarang terlibat dalam praktik anti-persaingan terkait dengan membantu pemilik berbagi informasi harga kepemilikan.
Roger Alford adalah seorang profesor hukum di Universitas Notre Dame.
Artikel ini telah diterbitkan ulang oleh Percakapan di bawah lisensi Creative Commons. Bacalah artikel asli.
