Ingin lebih banyak cerita pasar perumahan dari Lance Lambert Klub Resi di kotak masukmu? Berlangganan pada Klub Resi buletin.
Michael Zuber mulai membangun portofolio properti sewaan Fresno dimulai dengan properti pertamanya pada tahun 2001.
Pada tahun 2018, Zuber telah mengembangkan portofolionya menjadi lebih dari 170 properti sewaan dan membuat keputusan untuk meninggalkan pekerjaannya di bidang teknologi di Silicon Valley untuk fokus pada hasratnya untuk membantu orang lain mencapai kesuksesan serupa. Saluran YouTube-nya, Satu persewaan dalam satu waktusejak itu telah mengumpulkan lebih dari 60.000 pengikut, yang sebagian besar adalah pemilik keluarga tunggal.
Zuber mempelajari pasar keuangan dan perumahan setiap hari dan telah menjadi suara terdepan di kalangan ibu dan pop ruang pemilik– mewakili bagian terbesar dari pemilik properti sewaan di Amerika Serikat
Klub ResiMegan Mallas baru-baru ini mewawancarai Zuber tentang wawasan dan pendekatannya.
Suku bunga telah meningkat tajam sejak awal tahun 2021, sehingga sebagian besar modal institusional yang masuk ke pasar telah ditarik keluar. Namun, kami masih melihat, secara persentase, sejumlah besar pembelian yang dilakukan oleh pemilik-penghuni keluarga tunggal. Bagaimana investor keluarga tunggal masih mendapatkan kesepakatan di pasar seperti ini?
Pemilik ibu dan ayah mempunyai keuntungan dibandingkan uang Wall Street karena mereka jauh lebih gesit. Mereka hanya perlu menemukan satu properti versus puluhan properti, sehingga lebih mudah untuk menemukan jarum di tumpukan jerami di lingkungan saat ini. Investor institusi saat ini fokus pada rumah baru, seringkali berumur kurang dari satu dekade, dengan tiga atau empat kamar tidur.
Pemilik perusahaan besar dan kecil mungkin menargetkan properti yang tidak sesuai dengan kotak “beli” institusional, karena menemukan properti yang jelek atau listing yang terlewatkan. Dan sementara institusi mengandalkan teknologi untuk mencari kesepakatan di pasar, para pemilik perusahaan membangun jaringan dan mengevaluasi kesepakatan secara lokal.
Pada bulan Juni lalu, A Klub Resi– Meneliti investor untuk perumahan di lantai dasar menemukan bahwa 80% investor pemilik rumah khawatir tentang guncangan asuransi rumah. Apa yang harus diwaspadai oleh investor keluarga tunggal dalam hal asuransi?
Asuransi telah menjadi topik utama bagi pemilik. Selama lebih dari 25 tahun, saya dapat memperkirakan biaya asuransi saya dalam $20 atau $30. Namun dalam dua tahun terakhir, kami mulai menghadapi tidak adanya perpanjangan dan pembatalan. Di California, ada suatu masa ketika perusahaan asuransi meninggalkan pasar sepenuhnya.
Selama bertahun-tahun saya menderita quadruplex di mana biaya asuransinya secara konsisten sekitar $1.900. Ketika penyedia saya menolak untuk memperbarui, operator berikutnya mengenakan biaya hampir $3.200 untuk cakupan yang sama.
Untungnya, dalam enam bulan terakhir, guncangan suku bunga, pembatalan dan tidak perpanjangan tampaknya berkurang. Dan jika Anda sudah cukup lama berkecimpung dalam bisnis ini, kemungkinan besar Anda akan mendapatkan keuntungan dari kenaikan sewa yang signifikan antara tahun 2020 dan 2023.
Selama Anda mengelola unit Anda secara efisien, biaya asuransi yang lebih tinggi—meskipun merugikan arus kas—dapat dikelola.
Anda telah mengatakan sebelumnya bahwa pasar perumahan saat ini mirip dengan pasar pada awal tahun 1980-an – masa dimana harga perumahan dengan harga terjangkau jauh lebih ketat di AS – dapatkah Anda menjelaskan alasannya?
Antara tahun 1978 dan 1982, kita melihat kenaikan suku bunga secara dramatis, yang mengurangi transaksi secara tajam. Saya menyampaikan seruan ini pada tahun 2022 tepat setelah pertemuan Jackson Hole di mana Jerome Powell pada dasarnya berkata, “Rasa sakit akan datang.”
Di milikku grafik 54 tahunAnda bisa melihat polanya: dari tahun 1978 hingga 1981, transaksi penjualan rumah eksisting turun 50%, namun rata-rata harga rumah naik.
Pada tahun 2022, ketika saya meramalkan jatuhnya transaksi perumahan seiring dengan kenaikan harga (perumahan nasional), banyak yang menganggapnya bodoh. Sayangnya, itulah yang terjadi.
Bahkan sebelum penjualan rumah lama—dan listing baru—menurun pada tahun 2022, Anda mengatakan “Fed telah menghancurkan pasar perumahan.” Apa yang Anda maksud dengan hal itu, dan apakah hal itu masih berlaku pada tahun 2025?
Secara tradisional, pasar perumahan mengikuti siklus normal. Pembeli rumah pertama kali membeli rumah, tinggal enam hingga delapan tahun, lalu naik ke atas. Siklus ini bekerja terus menerus selama 40 tahun.
Namun pertimbangkan seseorang yang membeli rumah entry-level pada tahun 2020 atau 2021. Saat ini, kemungkinan besar mereka tidak akan mampu membeli rumah mereka saat ini karena kenaikan harga sebesar 25% hingga 50%, apalagi menukar rumah yang lebih baik. Matematikanya tidak berfungsi lagi. Rumah yang ingin mereka beli lebih mahal $100,000, dan suku bunga hipotek melonjak dari 3% menjadi 7%. Akibatnya, “pembeli yang sedang bepergian” secara efektif menghilang dari pasar.
Kurangnya pembeli yang bergerak ke atas mengganggu pasar perumahan karena aktivitas mereka mewakili dua transaksi – penjualan dan pembelian. Tanpa mereka, perumahan entry-level akan tetap beku. Rumah yang dijual adalah properti kelas atas atau mewah, yang merusak pasar. Rata-rata harga rumah tampak lebih tinggi karena rumah dengan harga lebih rendah tidak (terjual).
Membandingkan jumlah rumah entry-level yang terjual pada tahun 2019 atau 2020 dengan penjualan pada tahun 2024 atau 2025 menunjukkan penurunan yang signifikan—sekitar 30% lebih sedikit. Inilah yang mendefinisikan pasar perumahan yang rusak.
Bagaimana prospek Anda terhadap pasar perumahan pada tahun 2025?
Seruan saya untuk tahun 2025 pada dasarnya adalah “lebih tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama”. Tarif mungkin akan lebih rendah pada akhir tahun dibandingkan pada awal tahun, namun secara rata-rata, kemungkinannya adalah sebesar 7%.
Hampir tidak ada orang yang memiliki hipotek 3% pada rumah entry level akan menukar hingga tingkat 7% – itu tidak masuk akal secara finansial. Akibatnya, tahun 2025 kemungkinan akan menjadi tahun yang lambat dengan volume transaksi yang rendah. Saya memperkirakan harga rumah nasional akan tetap datar, naik 1% atau 2% pada tahun 2025.
Saya memperkirakan lebih banyak penjualan rumah baru pada tahun 2025, namun ukuran luasnya akan menurun. Pembangun cenderung fokus pada rumah yang lebih kecil dan entry-level.
Saya juga percaya bahwa pemerintahan mendatang akan berupaya untuk membuat pembangunan perumahan lebih cepat dan lebih murah, mungkin dengan menawarkan insentif untuk membangun perumahan entry-level. Saya tidak membayangkan adanya program “uang gratis” untuk pembeli rumah pertama kali. Hal terakhir yang dibutuhkan pasar adalah lebih banyak permintaan; kita membutuhkan pasokan. Jika program seperti itu terwujud, seruan saya untuk tahun 2025 salah karena akan mengganggu dinamika yang ada saat ini.
Banyak orang memandang real estat sebagai cara membangun kekayaan untuk masa pensiun, namun mereka tidak ingin mengelola properti selamanya. Sebagai seseorang yang pernah memiliki lebih dari 170 persewaan, kapan Anda memutuskan untuk berhemat dan bagaimana Anda merencanakan jalan keluarnya?
Anda tidak perlu mengatur diri sendiri. Sejak awal, kami (saya dan istri) memilih untuk berinvestasi di pasar yang jaraknya dua setengah jam sementara kami bekerja untuk mencari pekerjaan penuh waktu. Manajemen properti adalah suatu kebutuhan bagi kami, jadi kami menemukan kesepakatan yang dapat mendukung pembayaran biaya manajemen sebesar 10%.
Meskipun saat ini kami tidak lagi membayar 10%, memiliki manajer properti sejak hari pertama telah membantu mengurangi tekanan operasional manajemen langsung. Meskipun demikian, mengelola manajer tetap penting. Kami harus memecat manajer properti, menangani pencurian, dan mengawasi operasional untuk memastikan semuanya berjalan lancar.
Namun, kami tidak pernah berbicara langsung dengan penyewa, memungut uang sewa, atau meminta perbaikan. Kami selalu membayar orang lain untuk menangani tugas-tugas tersebut.
Saat Anda mendekati masa pensiun, pertimbangan lain ikut berperan. Misalnya, haruskah Anda menjual properti lama dan menggunakan bursa 1031 untuk memperoleh properti baru? Properti yang lebih baru biasanya memerlukan lebih sedikit manajemen, sehingga dapat mengurangi sakit kepala secara signifikan. Pertukaran 1031 juga memungkinkan Anda menggabungkan beberapa properti menjadi satu aset berkualitas lebih tinggi.