Kontrak baru yang diamanatkan ini adalah hasil penyelesaian pengadilan pada bulan Maret dengan National Association of Realtors yang diharapkan oleh para pendukung konsumen akan mengakhiri praktik yang menyebabkan agen penjual membayar setengah biaya komisi dari penjualan rumah kepada pembeli mereka. Para pendukung penghentian segmentasi otomatis berharap bahwa pembeli yang membayar agen mereka sendiri akan merangsang negosiasi yang menghasilkan komisi yang lebih rendah.
Templat kontrak yang sekarang didistribusikan oleh kelompok real estat mengharuskan pembeli membayar komisi lebih banyak daripada penjual, seperti yang terjadi saat ini. Namun para pendukung konsumen khawatir bahwa sebagian besar pembeli merasa tidak nyaman memeriksa dokumen hukum yang diminta oleh agen mereka untuk ditandatangani.
“Tidak ada orang waras yang membaca formulir ini,” kata profesor hukum Universitas Buffalo, Tanya Monestier, yang telah meninjau lebih dari selusin templat kontrak baru.
Kehakiman rupanya telah memperhatikan kesepakatan baru ini. Monestier mengatakan DOJ pada bulan Juli menanggapi catatan yang dia kirimkan tentang kontrak yang ditawarkan oleh beberapa asosiasi negara bagian, termasuk yang dirancang oleh asosiasi California. Juga, Brian Manson, penasihat umum California Association of Realtors Artikel dalam publikasi perdagangan Inman 21 Juni Asosiasi telah menerima pertanyaan dari departemen.
Lotus Lew, juru bicara asosiasi tersebut, membenarkan komentar Manson. Departemen Kehakiman tidak menanggapi permintaan komentar.
Manestier menggambarkan rancangan dari California Association of Realtors, misalnya, sebagai rancangan yang “padat, rumit, dan tersebar luas” di luar pemahaman. “Saya pikir ini memang disengaja,” kata Monestier, yang mengevaluasi template California atas permintaan Federasi Konsumen Amerika.
Dalam laporan bulan Juni, asosiasi tersebut menolak Monestier Peringkat, telepon dia Kritik terhadap bentuk-bentuk yang “salah”, “tidak masuk akal” dan kurang memahami hukum California. Organisasi tersebut telah melakukan beberapa perubahan untuk mengatasi kekhawatiran para advokat, kata kelompok tersebut.
Manson mengatakan kepada The Washington Post bahwa tim tersebut menghabiskan waktu berbulan-bulan mengerjakan rancangan kontraknya dan membuat beberapa perubahan.
“Formulir yang direvisi sangat disederhanakan, menjadikannya lebih transparan dan lebih mudah dipahami konsumen dengan bantuan agen real estate mereka,” kata Manson dalam pernyataan email.
The Post meninjau template kontrak dan pedoman industri lainnya dari grup real estat di delapan negara bagian. The Post meminta masukan mengenai rancangan perjanjian tersebut dari para pengacara, agen real estat, pembela konsumen, dan orang-orang yang memiliki pengetahuan tentang industri ini.
Beberapa pelaku industri percaya bahwa kontrak pembeli tidak banyak menggantikan komisi, yang biasanya sebesar 6 persen dari harga jual, dengan 3 persen diberikan kepada agen penjual dan 3 persen kepada agen real estat pembeli. NAR dan afiliasinya menyatakan bahwa komisi selalu dapat dinegosiasikan, dan banyak agen pembeli telah meminta klien mereka untuk menandatangani kontrak kilat.
Edward Rogers, presiden sebuah pialang real estate di wilayah Philadelphia, mengatakan dia memperkirakan negosiasi di pihak pembeli akan jarang terjadi bahkan setelah peraturan baru berlaku. “Saya berharap hal itu terjadi, tapi menurut saya hal itu tidak sering terjadi,” katanya.
Komisi yang dibayarkan seluruhnya dari pihak penjual membantu pembeli rumah baru, kata Rogers. “Pasar kami adalah banyak pembeli rumah pertama, keluarga pekerja kelas menengah yang mencoba membeli banyak rumah, namun mereka benar-benar tidak mampu membelinya, atau mungkin mereka tidak memiliki tabungan.”
Perubahan ini pada akhirnya akan menguntungkan industri dan konsumen dengan menambahkan transparansi pada proses komisi, kata Rogers. Dia menyarankan pembeli rumah untuk memahami sepenuhnya kontrak baru dengan agen mereka sebelum menandatanganinya.
Agen real estate California Selatan Ian Phillips menekankan pentingnya kontrak yang mudah dipahami. Pialangnya telah lama menggunakan perjanjian pembeli-agen, namun dia mengatakan rancangan awal perjanjian pembeli dari California Association of Realtors adalah “mimpi buruk” karena panjang dan bahasanya yang membingungkan.
“Apalagi bagi seseorang yang belum pernah membeli rumah, pasti akan melihatnya dengan banyak pertanyaan,” ujarnya.
Pendukung konsumen mengatakan penting bagi pembeli rumah untuk memahami apa yang mereka setujui sebelum menandatangani kontrak dengan agen. “Kontrak yang dapat dipahami memiliki potensi untuk memberdayakan pembeli dan mengubah hubungan mereka dengan agen,” kata Stephen Probeck, peneliti senior di Consumer Federation of America, sebuah kelompok advokasi konsumen.
Komite merekomendasikan bahwa broker dan kliennya mempunyai hak untuk mengakhiri kontrak kapan saja tanpa penalti. Biaya broker harus dinyatakan dengan jelas dalam angka dolar atau tarif per jam, kata kelompok tersebut, sementara biaya tambahan harus dipotong dari komisi yang dibayarkan atas penjualan.
Sistem Probec berpendapat bahwa penawaran penjual, termasuk pembayaran komisi agen pembeli penjual, harus disetujui oleh pembeli dan bukan pialang mereka. Federasi konsumen juga menentang klausul arbitrase atau arbitrase wajib.
Beberapa rancangan kontrak yang ditinjau oleh The Post memuat biaya tinggi dan ketentuan lain yang mungkin mengkhawatirkan pembeli rumah.
Draf dari Oregon menunjukkan bahwa pembeli yang mundur setelah membuat penawaran resmi akan dikenakan biaya $2.500. Draf dari Texas menyatakan bahwa dalam keadaan tertentu ketika kontrak diakhiri, klien bertanggung jawab “atas jumlah kompensasi yang diterima broker berdasarkan kontrak ini kecuali klien mengalami wanprestasi.”
Monestier, seorang profesor hukum di Universitas Buffalo, mengatakan pembeli rumah membatalkan kontrak bukan karena kesalahan mereka sendiri Mereka mungkin berhutang puluhan ribu dolar di luar simpanan mereka. “Tidak ada konsumen yang akan menghargai konsekuensi dari pengaturan default ini. … Ini akan menjadi kejutan bagi mereka,” katanya.
Lori Levy, penasihat umum Texas Realtors, mengatakan, “Mungkin ada keadaan terbatas di mana tindakan pembeli meningkat ke tingkat pelanggaran dan broker dapat meminta ganti rugi berdasarkan kontrak tersebut.” Tidak ada pelanggaran kontrak.
Pihak lain khawatir bahwa perjanjian tersebut akan melemahkan inti perjanjian NAR.
Di bawah sistem yang berlaku saat ini, perusahaan real estate yang menempatkan rumah di layanan multiple listing (MLS) milik perusahaan – yang merupakan tempat penyimpanan properti untuk dijual secara nasional – sering kali membagi komisi dengan agen pembeli. Penyelesaian gugatan ini akan mengakhiri praktik penambahan tawaran kompensasi tersebut ke daftar database.
Para pengacara berpendapat bahwa kecuali agen pembeli menerima pembagian komisi yang lazim, mereka akan terpaksa menegosiasikan harga dengan klien mereka sendiri. Meskipun templat baru dari dewan real estat negara bagian berisi peraturan tentang pembeli rumah yang membayar agen real estate mereka sendiri, kontrak tersebut memungkinkan agen pembeli dibayar langsung oleh penjual di luar MLS.
“Tidak ada penyelesaian NAR yang melarang penjual rumah memberikan kompensasi kepada pialang pembeli dari MLS,” kata Nick Caglio, konsultan antimonopoli di Outside Florida Real Estate Companies. “Penawaran semacam itu adalah cara pro-kompetitif untuk meningkatkan minat pembeli terhadap rumah dan dengan demikian meningkatkan keuntungan bagi penjual rumah.”
Rancangan perjanjian dari Texas menggantikan komisi dengan “bonus” yang dapat dikumpulkan oleh agen pembeli dari penjual, kata Monestier.
Levy, penasihat umum Texas Realtors, mengatakan bahasa tentang bonus membuat pembeli memegang kendali dengan memberikan transparansi tentang kompensasi. Draf formulir menyatakan bahwa bonus hanya dapat diberikan dengan izin tertulis dari pelanggan.
“Formulir tersebut menjelaskan apa yang akan diperoleh broker pembeli dan memberikan kendali kepada klien mengenai apakah menyetujui bonus atau tidak,” kata Levy.
Templat dari Florida menyertakan baris yang menyatakan bahwa broker dapat menerima “kompensasi terpisah” dari pemilik properti. Gaglio mengatakan pemberian kompensasi eksternal “tidak ada hubungannya dengan penyelesaian NAR” dan “mencerminkan situasi umum di mana broker memberikan layanan terpisah kepada pembeli dan penjual.”
Salah satu kekhawatiran yang diangkat oleh para pendukung konsumen adalah bahwa templat yang muncul mencakup solusi yang memungkinkan pembeli untuk bekerja sama dengan penjual, yang secara efektif mempertahankan peraturan industri saat ini yang mengharuskan agen membayar masing-masing pihak sebesar 3 persen dari harga jual rumah.
A Buletin Musim Panas 2024 Georgia Association of Realtors mengatakan para anggota dapat menempatkan listing mereka di situs pribadi dan menyertakan pernyataan tentang bagaimana broker pembeli akan diberi kompensasi, atau menggunakan daftar MLS yang menjanjikan jumlah tertentu untuk “biaya penutupan” tanpa menentukan kompensasi broker pembeli.
Bahasa dalam draf tersebut konsisten dengan beberapa prediksi real estate yang sebagian besar industrinya mungkin akan tetap sama. “Ini akan berjalan seperti biasa,” kata Phillips, agen California, meskipun beberapa peraturan berbeda.