Pertanyaannya bukan apakah harga rumah akan terus naik tahun depan, tapi seberapa besar kenaikannya. Kenaikan harga rumah pada tahun 2025 adalah hal yang wajar mengingat fakta bahwa kekurangan pasokan versus meningkatnya permintaan akan rumah akan terus berlanjut, dan tidak ada solusi yang terlihat dalam beberapa bulan mendatang yang akan menurunkan harga rumah. . ketegangan harga di pasar real estat. Harga rumah akan lebih mahal pada tahun 2025, terutama di kota-kota besar dan hampir tidak ada pembangunan baru, meskipun pembelinya ambisius. ya, Anda dapat menemukan pinjaman yang lebih murah. Relatif mudah dan hanya tersedia bagi mereka yang telah menabung banyak uang untuk bisa mendapatkan hipotek.
Data terbaru mengungkap dengan jelas momen kegaduhan yang dialami pasar real estat Spanyol. Apartemen gratis meningkat 6% tahun-ke-tahun pada kuartal ketiga tahun ini, menjadi 1.921 euro per meter persegi, yang merupakan level tertinggi sejak awal 2009, menurut data yang diterbitkan Kamis ini oleh Kementerian Perumahan dan Perkotaan Agenda. . Kenaikan harga meningkat dari 4,3% pada kuartal pertama tahun ini dan dari 5,7% pada kuartal kedua. Peningkatan ini juga bertepatan dengan melonjaknya jumlah transaksi jual dan beli. Artinya, semakin banyak perolehan dari pembeli yang bersedia membayar semakin banyak. Pada bulan September, Penjualan rumah melampaui 61.000 transaksi41,5% lebih tinggi dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya, yang merupakan angka tertinggi sejak tahun 2007, menurut data yang dipublikasikan oleh INE. Pengoperasian apartemen baru, yang termahal, sudah berada pada level tertinggi dalam 11 tahun terakhir.
Portal real estat Idealista telah mengumpulkan data pada bulan Mei yang menunjukkan hal ini harga apartemen telah melampaui harga maksimum sejak gelembung tahun 2007, sebesar 2.120 euro per meter persegi. Pada bulan Oktober, harga tersebut sudah berada di 2.209 euro dan meskipun ini adalah level yang mencakup penawaran awal untuk mengiklankan rumah tersebut, dan bukan harga jual akhir, ini merupakan termometer yang jelas untuk situasi saat ini dan untuk tren kenaikan. pasar. . “Kami telah melihat pembiayaan yang lebih murah mengaktifkan kembali kumpulan permintaan yang penting, menyebabkan jumlah operasi pada bulan September mencapai rekor tertinggi, yang menunjukkan bahwa harga kemungkinan besar akan terus meningkat pada tahun 2025.” dengan penekanan khusus pada area di mana konstruksi baru tidak muncul di pasar”, portal real estat menjelaskan. Dan mereka ingat bahwa tahun 2024 akan berakhir dengan masalah utama perumahan, yaitu kurangnya pasokan.
“Kami memperkirakan tren kenaikan harga rumah akan berlanjut pada tahun 2025, dengan perkiraan pertumbuhan nominal sekitar 4%, jauh di atas inflasi,” kata Judith Montoriol, ekonom di CaixaBank Research. Peningkatan yang dia akui bisa lebih besar lagi: “situasi yang ekspansif di pasar real estate dan kemajuan yang baik dari perekonomian Spanyol “Jadikan risiko apresiasi harga rumah yang lebih cepat dari perkiraan dalam skenario utama kita tidak dapat diabaikan.”
Felix Lores, ekonom di BBVA Research, sepakat bahwa faktor utama yang menaikkan harga – permintaan melebihi pasokan – akan bertahan dan bahkan meningkat pada tahun depan. Mulai tahun 2021, Perumahan baru yang dibangun lebih rendah dibandingkan rumah yang dibangunditunjukkan oleh layanan penelitian BBVA. Dan berdasarkan data aktivitas terbaru, perusahaan tersebut menyesuaikan perkiraan kenaikan harga untuk tahun 2024 dan 2025, menjadi sekitar 6%. “Kita tahu jumlah rumah yang dimulai dua tahun lalu, sekitar 110.000, akan selesai pada tahun 2025. Pada saat yang sama, sekitar 300.000 rumah dapat dibangun sepanjang tahun,” jelasnya. Pendeknya, pasokan apartemen baru jauh dari permintaan baru. Lores juga menunjukkan faktor tambahan berupa suku bunga yang lebih rendah, yang akan mendukung akses hipotek bagi calon pemilik rumah. Akan ada rumah yang lebih mahal, namun pinjaman yang lebih murah, yang mungkin mengarahkan permintaan untuk membeli apartemen karena harga sewa yang sangat tinggi. “Akan ada orang-orang yang lebih aktif mencari rumah dengan suku bunga lebih rendah,” tambah pakar tersebut. “Kami memperkirakan harga rumah akan aktif setelah stabilisasi yang tercatat pada akhir tahun 2022 dan tumbuh sedikit di atas inflasi mengingat terbatasnya pasokan yang tersedia, kaku dalam jangka pendek,” tambah Cristina Arias, direktur layanan penelitian Tinsa by Accumin.
Lembaga pemeringkat Fitch memperkirakan kenaikan harga rumah di Spanyol antara 4 dan 6 persen dalam dua tahun ke depan. Mereka berpendapat bahwa penilaian mereka adalah meningkatnya permintaan pembelian yang disebabkan oleh kondisi pembiayaan yang lebih menarik, kurangnya pasokan, dan pasar tenaga kerja yang stabil. Dan mereka ingat bahwa CPI untuk perumahan baru yang diterbitkan oleh INE telah melampaui bubble peak tahun 2007 sebesar 40%. “Dalam kondisi pasokan perumahan baru yang sangat terbatas dalam beberapa tahun terakhir, biaya konstruksi yang lebih tinggi dan tenaga kerja yang tidak mencukupi. Selain itu, permintaan akan perumahan beralih ke perumahan berkualitas lebih tinggi.” Pasar perumahan di Spanyol kini bergerak tanpa kerumitan dalam indikator-indikator yang mengacu pada masa gelembung real estate yang meningkat pada awal abad ini, meskipun dengan nuansa yang berbeda-beda. Nilai perkiraan tersebut, secara nominal, masih 8,6% di bawah puncak yang terlihat pada kuartal pertama tahun 2008. .
Defisit perumahan
Bank of Spain memperkirakan provinsi Madrid dan Barcelona mewakili hampir sepertiga dari total akumulasi defisit perumahan yang diperkirakan untuk periode 2022-2025. Dan jika provinsi Valencia, Alicante dan Malaga ditambahkan ke wilayah-wilayah tersebut, maka kelima provinsi tersebut akan mengumpulkan lebih dari 50% total defisit. Daerah-daerah tersebut merupakan daerah dimana sebagian besar rumah dibangun dan oleh karena itu, harga jual rumah akan mengalami kenaikan paling besar. Menurut data Idealista, kenaikan harga beli di kota Madrid pada bulan Oktober sebesar 18,8% menjadi 4.830 euro per meter persegi; 10,8% di Barcelona, hingga 4,597 euro dan 19,6% di ibu kota Malaga, hingga 3,161 euro.
CaixaBank Research menunjukkan bahwa tingginya harga yang telah dicapai di lokasi-lokasi tertentu berarti bahwa upaya untuk mengakses perumahan dapat menjadi faktor yang mengalihkan sebagian permintaan ke lokasi-lokasi terdekat namun lebih terjangkau, yang pada gilirannya akan meningkatkan harga. “Fenomena ‘minyak licin’ ini sudah mulai terlihat dan kemungkinan besar akan menyebar pada tahun 2025,” jelas Judith Montoriol. Pada kuartal ketiga tahun ini, menurut data Kementerian Perumahan Rakyat, hanya lima ibu kota provinsi yang menunjukkan penurunan harga secara tahunan: Zamora (-5.6%), Albacete (-2.2%), Almeria (-1, 7). %), Melilla (-1.3%) dan Palencia (-0.3%).
Apa harapan yang tersisa agar harga rumah bisa mencapai gencatan senjata? Seperti yang diungkapkan oleh Bank of Spain dalam laporannya baru-baru ini, “Besarnya permasalahan yang terdiagnosis membuat sulit untuk melihat bahwa tindakan-tindakan jangka pendek yang terisolasi dapat memiliki ruang lingkup yang cukup untuk secara signifikan mengurangi kesulitan yang ada saat ini dalam mengakses perumahan.” Faktanya, pengembangan real estate biasanya memakan waktu sekitar dua tahun dari awal hingga serah terima kunci. Para ahli sepakat bahwa solusinya terletak pada merangsang pasokan perumahan, khususnya perumahan yang terjangkau. Dan mereka mempertanyakan efektivitas langkah-langkah yang bertujuan untuk meningkatkan permintaan, seperti jaminan hipotek publik atau pemotongan pajak untuk membeli rumah. “Dukungan permintaan biasanya diteruskan ke harga,” argumen mereka di BBVA Research.
