HAIdi jalan raya yang sibuk di Balham, di selatan Londonkotak berdiri, sebuah bangunan dengan bagian depan berwarna krem. Dibangun pada tahun 1940-an, selama beberapa dekade blok perkantoran empat lantai ini menjadi rumah bagi ratusan pegawai negeri sipil hingga pejabat Departemen Pekerjaan dan Pensiun pindah pada tahun 2020.
Sekarang, Irene House memiliki 77 apartemen mewah dengan satu dan dua kamar tidur dengan tujuh rumah tambahan di atapnya. Masih memiliki pintu masuk art deco dan fitur lain yang terinspirasi oleh interior asli bangunan dan mewakili tren yang sedang berkembang: mengubah blok perkantoran menjadi rumah.
Proyek ini dapat muncul sebagai contoh cara mengatasinya krisis perumahandi era pascapandemi di mana peningkatan kerja dari rumah membuat kantor menjadi kurang menarik dan permintaan akan akomodasi tetap tinggi, namun kenyataannya jauh lebih kompleks.
Terdapat lonjakan permohonan konversi kantor-ke-perumahan sejak pembatasan ruang kantor dicabut pada bulan Maret lalu. Namun, para arsitek mengatakan hal itu bisa menjadi hal yang menakutkan dan mahal karena tantangan seputar pelat lantai yang dalam dan kurangnya cahaya alami.
Konversi kantor utama adalah transformasi Kantor Perang Lama yang mewah di Whitehall, markas Winston Churchill selama Perang Dunia Kedua, menjadi Raffles Hotel dengan 120 kamar dan 85 apartemen mewah dalam proyek senilai £1,2 miliar – meskipun tanpa perumahan yang terjangkau.
Centre Point, menara perkantoran terkenal tahun 1960-an di pusat kota London, juga demikian direnovasi menjadi rumah mewah pada tahun 2018, dengan 13 apartemen sewaan sosial di blok bertingkat rendah yang terpisah. Di Chiswick, menara perkantoran 11 lantai yang dikenal sebagai Empire House baru saja diubah menjadi 121 rumah, dengan harga mulai dari £625,000 oposisi lokal.
Shivani Golab, kepala pinjaman klien swasta di Investec Real Estate, yang menyediakan pembiayaan bagi pengembang, mengatakan: “Ketika nilai kantor tertentu turun, lebih masuk akal untuk mengunjungi kembali beberapa kantor ini untuk pembangunan kembali.
“Kuncinya bukan hanya berpikir Anda berada di gedung perkantoran dengan beberapa tempat tidur di dalamnya.” Penting bahwa ini adalah apartemen yang sesuai dan diinginkan untuk ditinggali.”
Permintaan ruang kantor dan nilainya telah menurun sejak pandemi ini menyebabkan a perubahan besar dalam model kerjadengan banyaknya orang yang kini membagi waktunya antara di rumah dan di kantor.
Sementara nilai perkantoran menjadi positif di seluruh Eropa antara bulan Juli dan September setelah berbulan-bulan penghapusan, naik 0,5%, perkantoran di Inggris mengalami penurunan nilai lebih lanjut, sebesar 2,6%, menurut data dari analis properti Altus Group. Hanya beberapa gedung perkantoran di London yang terjual lebih dari £100 juta pada paruh pertama tahun 2024.
Sekitar 9% kantor di London kosong, sebagian besar merupakan bangunan tua dengan kualitas lebih rendah, menurut laporan perusahaan properti Knight Frank. Tingkat lowongan di ibu kota berkisar dari hampir 20% di Hammersmith dan 16,8% di Docklands hingga 9,5% di pusat kota London, menurut perusahaan data CoStar Group.
Sementara itu, tingkat kekosongan kantor-kantor terbaru mendekati rekor terendah, yang menunjukkan bahwa masih ada permintaan akan ruang kantor “prima” yang berkualitas tinggi dan berkelanjutan.
Namun untuk bangunan tua, pengembang dihadapkan pada pilihan antara merenovasinya menjadi kantor ramah lingkungan atau mengubahnya menjadi rumah dan bangunan serba guna.
Bettina Brehler, kepala keberlanjutan dan mitra arsitek Squire & Partners, sedang mengerjakan konversi kantor-ke-rumah dan mengatakan perusahaan tersebut telah menerima beberapa permintaan serupa dalam beberapa bulan terakhir. Keberhasilan konversi pada akhirnya bergantung pada jenis gedung perkantoran.
“Mengubah menara Canary Wharf dengan lantai komersial dan lantai yang dalam, atau ketika Anda hanya memiliki satu tangga, ini sangat menantang,” katanya. “Tetapi bangunan dua lantai, terutama gedung perkantoran bertingkat rendah dari tahun 50an atau 60an yang tidak memiliki ketinggian dari lantai ke langit-langit yang diperlukan untuk perkantoran modern, dapat lebih mudah diubah menjadi tempat tinggal,” katanya.
Meskipun beberapa proyek ini dibangun dengan izin perencanaan penuh, lebih dari 121.000 rumah telah dibangun di Inggris sejak tahun 2013 berdasarkan ‘hak pembangunan yang diizinkan’ (PDR). Mereka mengizinkan pengembang untuk mengubah bangunan komersial tanpa izin perencanaan penuh, padahal hal itu tidak ada kondisi untuk perumahan yang terjangkau. Menurut Laporan yang didanai pemerintah tahun 2020.
Sebagai oposisi, Partai Buruh telah berjanji untuk membatalkan skema “perumahan kumuh”.. Namun ketika pemerintah menerbitkan kerangka kebijakan perencanaan nasional pada bulan Desember, tidak ada referensi untuk melarang PDR. Mereka akan meningkatkan dorongan Keir Starmer membangun 1,5 juta rumah baru di Inggris tapi memang begitu ditandai sebagai “gratis untuk semua” untuk pengembang.
setelah promosi buletin
Dalam beberapa tahun terakhir, PDR telah membuahkan hasil ribuan “kandang kelinci gelap” sedang dibangun. – apartemen kecil di bawah standar ruang nasional, beberapa di antaranya tanpa jendela dan “terus terang tidak layak huni”, katanya Arsitektur perkotaanpendiri dan direktur pelaksana, Ufuk Bahar.
Pemerintah Konservatif akhirnya mengambil tindakan pada tahun 2020, mewajibkan rumah yang dibuat dengan cara ini memiliki cahaya alami dan standar ruang nasional untuk diterapkan mulai April 2021.
Pada bulan Maret, perubahan aturan lebih lanjut – penghapusan batasan konversi seluas 1.500 kaki persegi – menyebabkan lonjakan permohonan dan berbagai skema besar bermunculan di 12 wilayah London. Hingga saat itu, perkantoran besar belum dapat diubah menjadi apartemen.
Pendaftaran meningkat menjadi 3,272 di London antara pertengahan Maret dan pertengahan November, menurut analisis Knight Frank terhadap data Molliere London. Angka ini 58% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun 2019, sebelum pandemi.
Perusahaan asuransi Zurich UK memperingatkan bahwa konversi harus “dilakukan dengan benar”, dengan mengatakan: “Konversi yang dirancang dan dibangun dengan buruk … dapat menciptakan bagian-bagian rumah yang rentan terhadap gelombang panas yang lebih sering terjadi dan musim panas yang lebih panas di Inggris.”
“Perubahan penggunaan dari perkantoran ke rumah susun harus memerlukan izin perencanaan untuk memastikan bahwa perumahan yang dibangun memiliki kualitas yang sesuai dan berada di lokasi yang tepat untuk meningkatkan kesehatan dan kesejahteraan dan terdapat kesetaraan yang memastikan tidak ada kerugian. kontribusi perumahan atau infrastruktur yang terjangkau,” kata Ben Clifford, profesor perencanaan dan manajemen tata ruang di Bartlett School of Planning University College London dan salah satu penulis laporan tahun 2020. “Kami gagal untuk secara proaktif menyatakan seperti apa perpindahan agama di Inggris.”
Goolab mengatakan konversi kantor-ke-tempat tinggal bekerja dengan baik untuk bangunan bertingkat rendah di kota-kota komuter seperti Hayes dan Basingstoke, tetapi juga untuk beberapa kantor tua di West End London yang awalnya merupakan townhouse yang telah diubah menjadi kantor.
Menara perkantoran lebih kompleks. “Ada beberapa menara di sekitar tempat Anda mungkin bisa meletakkan ruang hidup di luar, tapi lalu apa yang Anda lakukan dengan intinya?” kata Goolab. “Beberapa penyedia akomodasi siswa yang berdedikasi telah memeriksanya.”
Dibutuhkan waktu sekitar 18 hingga 24 bulan untuk mengubah sebuah kantor menjadi 100 apartemen, tambahnya, dengan keuntungan tidak memerlukan pondasi. Sebagai perbandingan, pembangunan rumah baru di luar London dengan kapasitas antara 100 dan 499 unit membutuhkan waktu rata-rata 30 bulan, menurut konsultan perencanaan dan pengembangan Lichfields.
Abigail Hayworth, mitra dalam strategi pembangunan dan keuangan di Knight Frank, mengatakan bukan hanya kantor kosong yang menjadi kandidat untuk pembangunan kembali, tetapi juga kantor yang masa sewanya akan habis dalam beberapa tahun ke depan. Faktor lainnya adalah 70% ruang komersial di Inggris dan Wales memiliki peringkat Sertifikat Kinerja Energi (EPC) di bawah B, dan pada tahun 2030, semua kantor harus mendapat peringkat B atau lebih tinggi.
David Weatherhead, direktur desain di praktik arsitektur global HOK, yang merancang Francis Crick Institute di London, merasa skeptis terhadap konversi kantor-ke-perumahan. Ia mengatakan selain tantangan teknis, kelayakan finansial juga akan menjadi kendala karena peraturan, biaya pelapisan, dan biaya konstruksi yang tinggi.
“Saya tidak bisa melihat banyak skema yang muncul di pusat kota,” katanya, dengan alasan bahwa merenovasi kantor sering kali lebih masuk akal – atau mengubahnya menjadi hotel, kampus mahasiswa, atau laboratorium untuk ilmu kehidupan. perusahaan.