Tbayangan Sphinx membayangi gudang perkotaan yang mencolok di London utara. Anda dapat memasang dua lapangan sepak bola di lokasi King’s Cross yang besar – hal yang jarang terjadi di wilayah padat penduduk ibu kota ini – namun lapangan tersebut masih hanya merupakan bagian dari kawasan yang luas, yang kuncinya adalah diserahkan kepada miliarder Daniel Kretinski.
Dikenal sebagai Sphinx Ceko karena sikapnya yang tidak berpendidikan, Kretynsky siap menyelesaikan penaklukannya atas Surat Kerajaanmelalui pengambilalihan £3,6 miliar atas perusahaan induknya, International Distribution Services (IDS).
Persetujuan pemerintah atas kesepakatan itu, diberikan minggu laluakan menjadikannya orang pertama yang mengendalikan layanan pos Inggris sejak diprivatisasi pada tahun 2013.
Kerajaan Křetínský sendiri terdiri dari sekitar 1.800 properti, seluas sekitar 300 hektar (741 acre), lebih dari dua kali luas Hyde Park. Gudang Parcelforce di pusat kota London di Kings Cross akan menjadi salah satu permata di mahkotanya.
Royal Mail menjual situs tersebut tahun lalu sebagai bagian dari rencana untuk memindahkan operasinya ke kawasan industri baru di Tottenham. Properti tersebut ditarik dari pasar pada Juli 2023 di tengah kondisi yang tidak menentu, namun IDS telah mengonfirmasi kepada Guardian bahwa properti tersebut akan kembali dijual.
Catatan pendaftaran tanah menunjukkan bahwa pada bulan Juli tahun ini, setelah menerima tawaran Křetínský, IDS mengalihkan situs tersebut ke dua grup perusahaan, dengan IDS Propco 1 yang baru dibentuk membayar £90 juta kepada Royal Mail Group Ltd.
Namun, pakar properti mengatakan nilai pembangunan perumahan dan komersial baru-baru ini di kawasan yang sama menunjukkan bahwa lahan tersebut bisa bernilai jauh lebih tinggi, terutama jika pemilik baru dapat memperoleh persetujuan perencanaan sebelum menemukan pembeli. Pembentukan perusahaan kedua, IDS Propco 2, menunjukkan kemungkinan terjadinya transaksi serupa.
Pada bulan April, saat pengurus IDS masih melakukan pembelaan dan tawaran £3,1 miliar dari Křetínskýperusahaan tersebut mengklaim bahwa pelamarnya telah meremehkan nilai portofolio tanahnya yang “luas”.
Nilai hak milik perusahaan tersebut dipatok sebesar £1,845 miliar, menurut laporan tahunan terbarunya, sebelum memperhitungkan nilai yang dapat diperoleh dengan mendapatkan izin pengembangan pada bidang tanah yang paling diinginkan.
Seseorang yang akrab dengan model bisnis Royal Mail percaya bahwa peluang yang diberikan oleh hak milik berarti Royal Mail mungkin masih dinilai terlalu rendah pada harga kesepakatan akhir sebesar £3,6 miliar.
“Royal Mail memiliki hak milik yang sangat besar dan dia (Kretinski) memiliki banyak sekali hutang,” kata sumber tersebut – mengacu pada fakta bahwa EP Group telah mengambil pinjaman sekitar £3 miliar, membantu mendanai pengambilalihan tersebut.
Mereka menunjuk pada preseden yang dibuat oleh jaringan supermarket Morrisons, yang mana menjual properti hak milik dan menyewakannya kembali dalam kesepakatan £331 juta yang digunakan untuk mengurangi utangnya. “Dia bisa melakukan kesepakatan untuk menjual sebagian hak milik kepada perusahaan pensiun atau pengembang properti dan mengambil uangnya kembali, sehingga sewa tersebut menjadi biaya operasional.”
Susanna Streeter, kepala keuangan dan pasar di pialang saham Hargreaves Lansdown, yakin penjualan tanah bisa menjadi hal yang diinginkan Křetínský. “Kemungkinan besar potensi restrukturisasi dan penjualan lahan yang kurang dimanfaatkan akan terus berlanjut di bawah kepemilikan baru,” katanya.
Streeter menunjuk pada penjualan Royal Mail senilai £193,5 juta pada tahun 2017 atas sebagian situs Mount Pleasant sekitar satu mil di selatan depot Kings Cross, serta penjualan kantor penyortiran London di Paddington pada tahun 2014.
“Kemungkinan besar manajemen akan mempertimbangkan peluang serupa di masa depan, terutama mengingat perusahaan masih mencari infrastruktur dengan ukuran yang memadai untuk menangani penurunan jumlah surat yang diterbitkan,” ujarnya.
Penjualan tanah menjadi lebih masuk akal dalam konteks perpindahan Royal Mail untuk memasang loker bergaya Amazon yang dapat diakses oleh publik dan memindahkan penyortiran paket ke “pusat super” besar di Cheshire dan Northampton, sehingga mengurangi kebutuhan akan beberapa situs lokal.
Seorang analis Kota, yang meminta untuk tidak disebutkan namanya, mengajukan skenario yang lebih ekstrem, yaitu Křetínsky bergabung dengan jajaran investor ekuitas swasta yang telah menyelamatkan bisnis-bisnis yang sangat digemari, namun kemudian pergi tanpa cedera ketika bisnis tersebut meledak.
setelah promosi buletin
“Jika bisnis tersebut bangkrut dan Anda telah menyusun hal-hal sedemikian rupa sehingga Anda meminjamkan uang kepada bisnis tersebut dan mengamankannya dengan aset-aset utama (seperti properti hak milik), jika bisnis tersebut tidak dapat membayar utangnya, Anda berada dalam kondisi yang buruk. akan menyita, “katanya. analis.
“Itulah cara Anda mendapatkan nilai dari pemerintahan, sebagai kreditur pilihan.” Anda melihatnya berkali-kali dengan ekuitas swasta.”
Contoh masa lalu termasuk runtuhnya Monarch Airlines, di mana perusahaan investasi Greybull dituduh menyusun dana talangan (bailout) sedemikian rupa sehingga dan membiarkannya keluar dengan keuntungan £10 juta.
Sumber yang dekat dengan perusahaan saat itu membantahnya, meski mereka mengakui bahwa Greybull juga tidak mengalami kerugian yang signifikan. Contoh berguna lainnya dari masa lalu adalah pemilik ekuitas swasta senilai £18 juta BC Partners menyerah setelah runtuhnya Phones4U.
Analis tersebut menunjukkan bahwa, tidak seperti maskapai penerbangan kecil atau pengecer telepon, pemerintah harus mengambil tindakan untuk menyelamatkan layanan pos Inggris jika terjadi skenario terburuk.
“Ini yang harus menjadi perhatian pemerintah. Jika real estat penting disita, Anda cukup memberi tahu pemerintah bahwa mereka membutuhkannya untuk menjalankan layanan, sehingga mereka harus membelinya. Atau Anda dapat mengembangkannya kembali. Bagaimanapun, itu adalah taruhan yang bagus.”
EP menolak berkomentar, namun sumber yang dekat dengan bisnis tersebut mengatakan modelnya berbeda dari ekuitas swasta dan mencakup perlindungan untuk memastikan peringkat kredit IDS tidak turun di bawah kelompok yang lebih luas.
Křetínsky juga sangat terbuka dalam berkomitmen kepada pemerintah – dan serikat pekerja – untuk meyakinkan mereka akan niatnya.
Hal ini termasuk kesepakatan emas untuk pemerintah dan dunia usaha yang dirancang khusus untuk mencegah penyitaan, mengendalikan utang dan tidak melanggar “kewajiban layanan universal” kelompok tersebut yang mengharuskan mereka melakukan layanan secara nasional, enam hari seminggu, sambil menjaga layanan komunikasi tetap terjangkau.
Namun beberapa janji penting – yang terpenting, janji yang membatasi peningkatan utang baru yang dijamin dengan dana Royal Mail – memiliki jangka waktu hingga lima tahun atau kurang: hanya sekejap mata di Sphinx.
Jérôme Lefilliatre, seorang jurnalis Prancis yang menulis buku Mr K tentang Chretinsky, mengatakan dia terkejut dengan penggerebekan Royal Mail karena miliarder tersebut mengatakan kepadanya bahwa dia lebih tertarik pada properti, media, dan ritel. “Teori real estate Inggris… Saya menyukainya,” katanya.
Investor Ceko ini telah meraup sebagian besar kekayaannya sebesar £6 miliar dengan bertaruh bahwa aset bahan bakar fosil yang sudah ketinggalan zaman masih memiliki kehidupan di dalamnya. Menurut Lefiliatre, taipan tersebut ingin menunjukkan bahwa ia dapat membalikkan bisnis yang gagal, untuk melihat peluang keuntungan yang terlewatkan oleh perusahaan lain.
Namun jika dia tidak bisa, Lefiliatre yakin, dia tidak akan ragu untuk mencabutnya. “Dia kejam dalam hal uang dan bisnis. Jika dia harus mengambil keputusan sulit, dia akan melakukannya.”
Seorang analis City menyatakannya dengan cara lain: “Anda menyerahkan kendali kepada satu orang dan Anda tidak tahu apa yang akan terjadi.”
